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看电视剧《安家》,再看二手房买卖法律问题和交易流程?

来源:网络  作者:张定凯律师  时间:2020-03-24

  泸州·古蔺专业律师张定凯联系电话:13541594199(微信同号)。

      最近电视剧《安家》火爆播出,该剧围绕着房产中介和买方、卖方,给大家展现了人间百态。今天就给大家说说二手房买卖应该注意的10个法律问题和交易流程。

  一、交易从房产中介开始。

  很多人买二手房,基本都是从房产中介那里获取房源,然后由中介带您看房。中介则成为了买卖双方的桥梁和纽带。那么,中介应注意哪些法律问题?

  1、中介的法律义务?

  中介在提供服务过程中,必须客观如实的向买方提供房产信息。如果服务过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害买方利益的,买方有权拒绝支付中介费,同时还可以要求中介赔偿其遭受的损失。

  最典型的例子就是,中介隐瞒凶宅的真相,把房子卖给买方,买方可以要求中介赔偿损失。

  2、中介费支付的条件?

  如果中介促成买卖双方达成房屋买卖合同的,需要按照中介合同约定支付中介费。

  中介服务促成的标志是:买卖双方签署正式的房屋买卖合同。

  3、房子没买成要支付中介费?

  如果中介未能促成交易,买方是无需支付中介费的。但是中介在服务过程中的合理支出,中介可以找买方支付。不过实践中,很多中介买卖没达成,也不会找买方索要任何费用。

  最典型的合理支出,是中介带您看房的油费。

  4、跳单如何处理?

  如果买方跳单,中介能否要求支付中介费?这个需要分情况处理。如果买方确实利用中介提供的信息和机会,故意跳开中介,那么可以视为跳单,中介有权要求支付中介费。如果买方并未利用中介提供的信息和机会,而是通过其他公众可以获知的正当途径,获取到同一房源信息成交的,此时,中介要求支付中介费则不成立。

  二、如何交易到满意的房子?5、虚假承诺学位房怎么处理?

  现在大家最关心的就是学位房了。买方奔着买学位房给小孩读书去的,如果明明不是学位房,欺瞒买方有学位的,买方可以撤销房屋买卖合同。卖方须返还购房款,并承担违约责任。

  6、如何核实房产状况?

  首先,需要卖方出示房产证,一一核对房产证信息。

  其次,务必和卖方到不动产登记中心或者房管局打印不动产登记信息。在上面可以看到产权信息、抵押信息和查封信息。这里面最重要的是抵押和查封的信息。

  再者,还要了解有无出租。因为法律规定有“买卖不破租赁”的原则,也就是说房屋买卖是不影响租客继续租房的。所以必须了解清楚租赁状况,否则买了房子可能面临住不进去的囧境。

  7、无法贷款怎么办?

  买方在买房前,务必到银行核查清楚自己是否符合贷款资格,征信是否有问题。如果因为买方原因没有办下来贷款,那么就是买方违约了。此时,买方是要承担违约责任的。如果签合同前是符合贷款条件,因为银行突然颁布的政策,无法贷款,那么买卖双方可以不可归责于双方的原因解除合同。此时,互不承担违约责任。

  8、限购政策突然出台怎么办?

  如果是签合同后出台政策,导致买家无法买房,那么双方可以不可归责于双方的原因解除合同,此时,互不承担违约责任。如果签合同之前,买方就因为限购政策无法买房了,此时,卖方有权要求买方承担违约责任。

  9、房价暴涨,卖方不卖?

  如果因为房价暴涨,卖方反悔不想卖了,买方可以要求解除合同,让卖方支付违约金。或者,买方可以要求卖方按照原合同继续履行。

  10、卖方一房二卖怎么办?

  房屋买卖合同订立后,卖方又将房屋出卖给第三人,不管卖方是不是故意违约,没有买成房屋的买方可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,(以不超过已付购房款一倍的赔偿责任为限)。

  三、二手房买卖流程二手房一般按以下步骤交易:

  1、审核房产信息→签署中介合同→签署房屋买卖合同→交税(契税、增值税、个税)→不动产登记中心过户→出具房产证;

  2、到银行申请贷款→银行评估房产→银行批贷→签订抵押贷款协议→银行和买方办理不动产抵押登记→银行放款。

  在《不动产登记暂行条例》实施之前(自2015年3月1日起施行),如果买方办了按揭贷款,银行通常会把房产证收走,需要等到贷款偿还完毕后,银行才出具清偿证明去不动产登记中心解除抵押关系,银行将房产证交付买方。现在《不动产登记暂行条例》实施以来,银行基本都不押证,而只到不动产登记中心进行抵押物登记即可,房产证则由买方保管。

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